Udlejeren vil ikke betale dit depositum tilbage. Hvad gør du?
Udlejeren har to uger til at gøre sit krav op, og springer han flyttesynet over, bortfalder kravet på istandsættelse. Her er fristerne, der løber mod ham og ikke mod dig.
Mads-Christian KvetnyJurist og stifter af Causora
Du er flyttet, du har afleveret nøglerne, og der er gået uger. Depositummet er ikke kommet tilbage, og udlejeren svarer ikke. Eller også kom der en regning i stedet, med poster du ikke forstår.
Det er en af de situationer, hvor følelsen af at stå svagt sjældent passer med, hvad loven faktisk siger. Lejeloven giver dig nogle ret præcise frister, og flere af dem løber mod udlejeren, ikke mod dig.
Kort svar
Dit depositum er dine penge. Udlejeren har det kun som sikkerhed, og han skal gøre sit krav op inden for en frist. Overholder han ikke fristen, eller springer han flyttesynet over, kan hans krav på istandsættelse bortfalde helt. Kommer I ikke videre, afgør huslejenævnet sagen, og det koster dig et beløb i omegnen af et par hundrede kroner at få den behandlet.
Hvad et depositum er, og hvor stort det må være
Loven siger det direkte:
Udlejeren kan i lejeforhold om beboelseslejligheder og enkeltværelser til beboelse ved lejemålets indgåelse som depositum kræve et beløb svarende til højst 3 måneders leje. Beløbet henstår til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning.
To ting er værd at hæfte sig ved. Højst tre måneders leje er et loft, ikke en standard. Og pengene henstår til sikkerhed: de er ikke udlejerens indtægt, de er dine penge, som han passer på, indtil det er gjort op, hvad du eventuelt hæfter for.
Ved siden af depositummet må udlejeren kræve forudbetalt leje for op til tre måneder (§ 59, stk. 3). Det er en anden ting end depositum, selv om de ofte står i samme felt i kontrakten, og forskellen kan være penge værd for dig: er lejemålet opsagt eller ophævet, kan du efter samme bestemmelse modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden. I praksis betyder det, at du kan bo den forudbetalte leje op i stedet for at skulle jage pengene bagefter.
Du skal ikke aflevere boligen bedre, end du fik den
Det er her, de fleste fraflytningsregninger begynder at skride:
Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, og mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Det kan ikke pålægges lejeren at bringe det lejede i bedre stand end den, hvori lejeren overtog det lejede.
Sidste punktum er det stærkeste værktøj, du har. Boede du i en lejlighed med slidt gulv, skal du ikke aflevere den med nyt gulv. Almindeligt slid og ælde er ikke din regning, og de mangler, udlejeren selv skal udbedre, er heller ikke.
Det er også derfor, en indflytningsrapport eller bare dine egne billeder fra flyttedagen er så meget værd. Uden dokumentation for, hvordan boligen så ud, da du fik den, står påstand mod påstand.
Den frist, de færreste kender: udlejeren har to uger
Her ligger det, der oftest afgør sagen:
Udlejeren kan ikke gøre krav i medfør af stk. 1 gældende, når der er forløbet mere end 2 uger fra flyttesynet, jf. stk. 3, eller fra fraflytningsdagen for lejemål, der ikke er omfattet af pligten i stk. 3. Udgifter til istandsættelse, der ikke er medtaget i fraflytningsrapporten, jf. stk. 4, er lejeren uvedkommende.
Læs den anden sætning en gang til. Udgifter, der ikke står i fraflytningsrapporten, er dig uvedkommende. Dukker der en post op bagefter, som ikke var med, er udgangspunktet, at den ikke er din.
Bestemmelsen har en undtagelse, og den er der en grund til: fristen og rapportkravet gælder ikke, hvis manglen ikke kunne opdages ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis du har handlet svigagtigt. En skjult skade bag et skab falder altså ikke automatisk ud af billedet.
Synet og rapporten, og hvad der sker, hvis de springes over
Har din udlejer mere end én lejlighed, er han forpligtet:
Udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne beboelseslejligheden, senest 2 uger efter at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har fundet sted. Den fraflyttende lejer skal indkaldes skriftligt til synet med mindst 1 uges varsel.
Og han skal skrive en rapport, som du enten får ved synet eller får tilsendt senest to uger efter, hvis du ikke var med (§ 187, stk. 4).
Springer han det over, står der dette:
Ved overtrædelse af stk. 3 og 4 bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter stk. 1.
Bortfalder. Ikke nedsættes, ikke rykkes. Det er den bestemmelse, der er værd at kende, hvis du aldrig blev indkaldt til et syn, eller hvis rapporten aldrig kom.
Der står "stk. 3 og 4", og det kunne læses, som om udlejeren skal have brudt begge dele, før noget som helst bortfalder. Det skal han ikke. Bemærkningerne til lovforslaget opregner betingelserne som en kæde, hvor hvert led skal være opfyldt: udlejeren kan ikke kræve istandsættelse, "hvis udlejeren ikke har afholdt flyttesyn, indkaldt lejeren hertil, udarbejdet fraflytningsrapport og udleveret denne til lejeren". De samme bemærkninger anvender reglen på et enkelt brud og lander på bortfald: en udlejer, der indkalder med for kort varsel uden at kunne bevise, at I aftalte det, vil "i henhold til stk. 5 miste retten til at gøre krav på istandsættelse". Ét brud er nok.
Og så en sætning mere fra bemærkningerne, som er den vigtigste at have med i en uenighed:
Udlejeren har bevisbyrden for, at de nævnte krav er opfyldt.
Det er ikke dig, der skal bevise, at synet ikke blev holdt. Det er ham, der skal bevise, at det blev. Blev du aldrig indkaldt skriftligt, og kan han ikke fremvise indkaldelsen, er det hans problem, ikke dit.
Læg mærke til betingelsen i stk. 3: den gælder udlejere med mere end én beboelseslejlighed. Udlejer din udlejer kun den ene bolig, gælder synspligten ikke, og så løber to-ugers fristen i stk. 2 i stedet fra selve fraflytningsdagen.
Hvad du gør nu
- Find dine papirer frem. Lejekontrakten, indflytningsrapporten hvis der er en, fraflytningsrapporten, og alle billeder fra ind- og udflytning.
- Regn datoerne ud. Hvornår var flyttesynet, eller hvornår var fraflytningsdagen? Er der gået mere end to uger, før udlejeren gjorde sit krav op?
- Skriv til udlejeren, skriftligt. Bed om en specificeret opgørelse over, hvad han mener at kunne modregne, og hvornår han mener at have gjort kravet gældende. Sæt en frist. Hold det sagligt, og gem korrespondancen.
- Kommer I ikke videre, går sagen til huslejenævnet.
Huslejenævnet, og hvad det koster
Hver eneste kommune har et:
I alle kommuner nedsættes et eller flere huslejenævn til afgørelse af tvister efter lov om leje.
Du indbringer sagen skriftligt med din dokumentation, og der betales et beløb pr. sag. Loven angiver 315 kr. i 2021-niveau, og beløbet reguleres én gang årligt, så det aktuelle beløb er lidt højere. Tjek din kommunes egen side for tallet i år (lov om boligforhold § 82, stk. 1, jf. § 100).
Og så er der en bestemmelse, som er værd at kende, før du beslutter dig:
Udlejeren skal betale et beløb på 6.024 kr. til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold i nævnet.
Også det beløb er angivet i 2021-niveau og reguleres årligt. Pointen er ikke tallet, men balancen: det koster dig nogle hundrede kroner at få prøvet din sag, og det koster udlejeren mange gange mere, hvis du får fuldt medhold.
Nævnet skal som udgangspunkt træffe afgørelse senest fire uger efter, at det har modtaget svar i sagen (§ 86, stk. 1). Er du eller udlejeren uenig i afgørelsen, kan den indbringes for boligretten inden fire uger (§ 88, stk. 2).
Når det ikke er så enkelt
- Enkeltværelser står et andet sted end lejligheder, og forskellen er tilsigtet. Loven skriver "beboelseslejligheder og enkeltværelser", hver gang den mener begge dele, blandt andet i depositumsreglen i § 59, stk. 1. Synspligten i § 187, stk. 3 skriver kun "beboelseslejlighed", og lovforslagets bemærkninger definerer den forpligtede udlejer som en, der "udlejer mere end én beboelseslejlighed". Bor du på et enkeltværelse, kan du derfor ikke regne med bortfaldsreglen i stk. 5. Men du beholder fristen: § 187, stk. 2 regner selv med lejemål uden for synspligten, og for dem skal udlejeren gøre sit krav op senest to uger efter fraflytningsdagen. Loftet på tre måneders depositum gælder også for dig, fordi § 59 nævner enkeltværelser udtrykkeligt.
- Fremleje følger ikke altid samme spor som et almindeligt lejemål.
- Almene boliger er ikke omfattet af lejeloven, men af almenlejeloven, som har sine egne regler om fraflytning. Bor du alment, passer paragrafferne ovenfor ikke på din sag.
- Du kan have en reel vedligeholdelsespligt. Står der i kontrakten, at den indvendige vedligeholdelse er din, kan en del af regningen godt være rigtig. Spørgsmålet er så, om beløbet og fristerne holder.
Er din situation ikke helt som eksemplet?
Det er den sjældent. Datoerne, kontrakten og hvad der faktisk står i rapporten afgør sagen, og de detaljer er dine egne.
Beskriv din situation for Ora. Du får et svar i almindeligt sprog, med henvisning til de regler, det bygger på, og et konkret næste skridt. Det er gratis at spørge.
Kilder
Alle citater er hentet ordret fra lovteksten og fra lovforslagets bemærkninger, som de er offentliggjort på retsinformation.dk, og kontrolleret 22. august 2026.
- Lejeloven (lov nr. 341 af 22. marts 2022), gældende fra 1. juli 2022. §§ 59 og 187.
- Lov om boligforhold (lov nr. 342 af 22. marts 2022), gældende fra 1. juli 2022. §§ 78, 82, 86, 88 og 100.
- Forslag til lov om leje (L 47, folketingsåret 2021-22), bemærkningerne til § 187. Bestemmelsen viderefører den tidligere lejelovs § 98, stk. 1-5 uden indholdsmæssige ændringer, så bemærkningerne til den lov, der indførte synspligten i 2015, siger det samme.
Beløbene i lov om boligforhold § 82 er angivet i 2021-niveau og reguleres én gang årligt efter lovens § 100. Det aktuelle beløb står på din kommunes egen side om huslejenævnet.
Denne artikel er generel juridisk information, ikke juridisk rådgivning i din konkrete sag.